Il Bonus Casa (detrazione fiscale per ristrutturazione edilizia) resta attivo nel 2026 con aliquota al 50% sulle prime case e tetto di spesa massima di 96.000€ per unità immobiliare. È uno degli strumenti più rilevanti per finanziare interventi straordinari nei condomini Milano. Vediamo chi può accedervi, quali lavori sono ammessi, come si applica in assemblea condominiale, le novità 2026 sulla cessione del credito.

Bonus Casa 2026: aliquote e tetti di spesa

La Legge di Bilancio 2026 ha confermato il Bonus Casa con una distinzione importante tra prime e seconde case:

• Prima casa (abitazione principale): detrazione 50% sulle spese sostenute, tetto 96.000€ per unità immobiliare
• Seconde case e altre tipologie: detrazione ridotta al 36%, stesso tetto 96.000€

Nei condomini, la detrazione viene calcolata sulla quota di spesa riferita alla singola unità (in base ai millesimi di proprietà), non sulla spesa totale del condominio. Esempio: se i lavori condominiali costano 150.000€ totali e tu hai 100 millesimi su 1000, la tua quota di spesa è 15.000€, sulla quale puoi detrarre 7.500€ (50%) in 10 anni di IRPEF.

Quali lavori condominiali sono ammessi al Bonus Casa

Il Bonus Casa copre una gamma molto ampia di interventi edilizi straordinari. Per i condomini sono particolarmente rilevanti:

Interventi di manutenzione straordinaria

• Rifacimento facciate (intonaco, tinteggiatura, ferri battuti, balaustre)
• Rifacimento copertura (tetti, lattonerie, isolamento termico)
• Sostituzione infissi delle parti comuni
• Sostituzione caldaie centralizzate con caldaie a condensazione
• Rifacimento impianto elettrico parti comuni
• Rifacimento impianto idraulico (colonne montanti, scarichi)

Interventi di restauro e risanamento conservativo

• Restauro conservativo di facciate vincolate
• Ripristino di cortili monumentali
• Risanamento di scale storiche
• Restauro di portali artistici, decorazioni, stucchi

Interventi di ristrutturazione edilizia

• Modifica della distribuzione interna (frazionamento, accorpamento)
• Sostituzione di solai
• Apertura di nuove finestre (con autorizzazione paesaggistica se vincolato)
• Ammodernamento di ascensori esistenti

Sicurezza, accessibilità e digitalizzazione

• Installazione videosorveglianza condominiale
• Eliminazione barriere architettoniche (rampe, ascensori)
• Installazione di sistemi domotici
• Installazione di videocitofoni

Procedura assembleare per accedere al Bonus Casa

Per i lavori condominiali finanziati da Bonus Casa, è essenziale seguire la procedura assembleare corretta. Ecco i passaggi:

Fase 1 - Pre-fattibilità tecnico-economica

L'amministratore predispone una pre-fattibilità che include: descrizione interventi, stima di spesa per voci, identificazione del bonus applicabile, ripartizione tabelle millesimali, scenari di finanziamento (cessione del credito o detrazione diretta).

Fase 2 - Convocazione assemblea straordinaria

L'assemblea straordinaria viene convocata con anticipo di almeno 5 giorni (art. 66 disp. att. CC). Nell'ordine del giorno si specifica chiaramente l'oggetto della delibera (es: "Approvazione lavori di rifacimento facciata con utilizzo Bonus Casa 50%").

Fase 3 - Maggioranze richieste

Per la delibera di interventi straordinari (art. 1136 CC):

• Prima convocazione: maggioranza degli intervenuti + 1/2 millesimi totali
• Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti + 1/3 millesimi totali

Fase 4 - Bonifico parlante

Per accedere al Bonus Casa, i pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante con causale specifica che riporti: norma di riferimento (art. 16-bis TUIR), CF/PI del beneficiario detrazione, CF/PI del beneficiario pagamento.

Fase 5 - Documentazione conservata

L'amministratore deve conservare per almeno 10 anni: delibera assembleare, contratto con impresa appaltatrice, fatture, bonifici parlanti, comunicazione ENEA (per interventi a risparmio energetico), eventuali asseverazioni tecniche.

Cessione del credito e sconto in fattura: stato 2026

Il quadro normativo sulla cessione del credito è cambiato significativamente dal 2024. Nel 2026:

• Cessione del credito a terzi: consentita solo in casi specifici (es. nuclei familiari con ISEE basso, alcune categorie protette). Per la generalità dei condomini la cessione del credito è stata fortemente limitata.
• Sconto in fattura: stesse limitazioni della cessione del credito.
• Detrazione diretta IRPEF: sempre disponibile, recupero in 10 quote annuali costanti.

Per i condomini che non possono accedere alla cessione del credito, la detrazione diretta IRPEF resta uno strumento valido per i condòmini con capacità fiscale sufficiente a sostenerla. Per famiglie senza capienza IRPEF è invece preferibile pianificare i lavori con scaglionatura pluriennale per ottimizzare il recupero.

Scadenze 2026 e prospettive 2027

Il Bonus Casa al 50% sulla prima casa è confermato per tutto il 2026. Dal 2027 è previsto un decalage delle aliquote: il 50% scenderà al 36% sulla prima casa, con il tetto di spesa che potrebbe essere ridimensionato (in attesa di Legge di Bilancio 2027). Per i condomini che hanno interventi straordinari in pianificazione, il consiglio operativo è: completare la delibera assembleare entro dicembre 2026 e avviare i lavori il prima possibile per beneficiare dell'aliquota piena 50%. Le spese sostenute nel 2026 mantengono comunque il diritto al 50% anche se i lavori si protraggono nel 2027 (criterio di cassa per le persone fisiche).

Articolo informativo aggiornato al 29 Maggio 2026. I contenuti non sostituiscono la consulenza professionale per casi specifici. Per approfondimenti contatta Valior tramite il modulo dedicato.